Kada se odlučite za kupovinu stana ili kuće kako biste rešili stambeno pitanje, pored neizmerne radosti koju ova odluka nosi sa sobom, kod velike većine ljudi se javlja i ogroman stres. Što je sasvim razumljivo, ne samo zbog toga što se upuštate u nešto novo što do tada niste radili, već i zbog svih rizika koje ta kupovina može da donese. Nažalost, svi se dobro sećamo prevara koje su punile novinske članke, počev od devedesetih godina pa sve do skoro (dupla prodaja stanova, kupovine stanova u izgradnji koji nikada nisu sagrađeni, neuknjižene zgrade i stanovi i sl.).
Istina, ovim prevarama doprineo je i tadašnji sistem, jer su se ugovori bez ikakve kontrole overavali u sudovima. Na žalost, pokušaja prevare ima i danas, ali je rizik ipak sveden na minimum, posebno kada je u 2010. godini u sudove uveden jedinstven registar prodatih nepokretnosti.
Hajde da vidimo na šta bi trebalo obratiti pažnju prilikom kupovine i zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti!
Najčešće dileme prilikom kupovine nepokretnosti
Prva dilema koju svaki kupac ima je da li kupiti kuću ili stan, što umnogome zavisi od materijalnih prilika, broja članova domaćinstva ili, u krajnjem slučaju, afiniteta. Zatim, ukoliko se odlučite za stan, postavlja se pitanje da li kupiti stan u izgradnji, već sagrađen novi stan ili možda stari stan? Koju god odluku da doneste, pored kvaliteta gradnje posebnu pažnju obratite i na „papire“.
Što se kvaliteta gradnje tiče, ukoliko niste stručni u toj oblasti i ne možete sami da procenite koliko je kvalitetno građena nepokretnost za koju ste se odlučili, uvek možete savet potražiti od stručne osobe, arhitekte ili građevinskog inženjera, nekog prijatelja koji ima iskustva ili prosto pitati same stanare u zgradi.
Ali ono što kupce posebno brine, možda čak i više od kvaliteta, je koliko su „čisti“ papiri izabrane nepokretnosti. Savet u vezi sa tim uvek možete potražiti kod nekog advokata ili u izabranoj agenciji preko koje kupujete stan.
Kupovina nekretnine – konkretni saveti i linkovi
Da bi kupovina bila sigurna i bez rizika, potrebno je da obratite pažnju na nekoliko pojedinosti.
- Ukoliko je vaša odluka da kupite stan u izgradnji, prvo na šta biste trebali da obratite pažnju je investitor koji gradi konkretan stan. O tome ko je on i kako posluje informacije možete dobiti uvidom na sajt Agencije za privredne registre i Narodne banke Srbije, gde ćete proveriti delatnost za koju je registrovan, godišnji finansijski izveštaj, kao i stanje na računima, odnosno da li su oni u blokadi (od kada i za koji iznos) ili ne. Konkretno u Novom Sadu investitore možete proveriti i na sajtu Gradske uprave za urbanizam i stambene poslove uvidom u Registar investitora za teritoriju Grada Novog Sada.
- Od investitora zahtevajte da vam da na uvid dokumentaciju u vezi sa izgradnjom. Investitor mora biti vlasnik parcele na kojoj će se zidati zgrada, što ćete utvrditi uvidom u list nepokretnosti, mora imati građevinsku dozvolu, odobrenje za izgradnju, potvrdu prijave za početak izvođenja radova, kao i ugovore sa svim komunalnim preduzećima.
- Uvek je preporuka kupiti stan od investitora koji iza sebe ima već izgrađene zgrade, useljene, uknjižene stanove i koji je poznat po tome što poštuje rokove, jer je tada i rizik minimalan. Kako biste rizik još dodatno sveli na minimum, poželjno je da kod kupovine stana u izgradnji, ukoliko je to moguće, ugovorite kupovinu na rate koja će pratiti dinamiku same gradnje.
- Kada je reč o novim, završenim stanovima, njih ima najmanje na tržištu, jer se najveći broj proda u toku gradnje, zbog povoljnije cene. I kod ovih stanova je bitno pregledati svu dokumentaciju, pored već gore navedene, posebno obratite pažnju na to da li je izvršen tehnički prijem zgrade, da li je izgrađena prema dozvoli i građevinskim propisima i da li je dobila upotrebnu dozvolu. Posebnu pažnju obratite na to da li je, osim zgrade, i sam stan upisan u Katastar nepokretnosti, jer se često dešava da investitor uknjiži zgradu, ali ne izvrši etažiranje i uknjižbu posebnih delova, odnosno stanova.
- Ukoliko stan nije uknjižen, zahtevajte da to investitor učini o svom trošku pre zaključenja ugovora ili možete tu obavezu kao posebnu odredbu uneti u sam ugovor, ali i tražiti umanjenje cene. U tom slučaju morate biti svesni rizika da stan ostane neuknjižen. Još jedan rizik koji kupovina neuknjiženog stana nosi sa sobom je taj da se može desiti da stan ima manje kvadrata nego što ste platili, a to vidite tek kasnije, kada on bude uknjižen. Takođe, obratite pažnju na to da li postoje tereti, jer je čest slučaj da se zgrade zidaju projektnim finansiranjem i da su svi posebni delovi, odnosno stanovi, pod hipotekom. Ukoliko je to slučaj, zahtevajte od investitora da skine teret sa vašeg stana.
- Praksa pokazuje da se najčešće kupuju stari stanovi, jer je tu najlakše proveriti svu dokumentaciju. Najveći broj stanova u našim gradovima je sada uknjižen i to dodatno smanjuje rizik, jer se u listu nepokretnosti brzo i lako može utvrditi ko je vlasnik, koja je tačna kvadratura i da li na nepokretnosti postoji teret. Proveru vlasništva i tereta možete jednostavno ostvariti na sajtu Republičkog geodetskog zavoda, a potrebno je samo da znate katastarsku opštinu i broj parcele ili adresu. Stara gradnja može imati prednost i u građevinskom smislu, odnosno u kvalitetu gradnje, zavisno od perioda kada je nepokretnost sagrađena. Građevinska struka smatra da su najkvalitetnije zgrade sagrađene u periodu između 1960. i 1975. godine. Stanovi u starim zgradama su bolji jer su takve zgrade temeljnije i stabilnije, da ne govorimo o tome da je ranije gradnja ipak bila mnogo više planirana i da se vodilo računa i o garažama, odnosno parkingu, oko zgrade je ostavljan prostor za parkove i staze.
Reklo bi se da kod kupovine starih stanova nema rizika, međutim, kod njih je potrebno proveriti da li je stan predmet nekog sudskog spora. To može biti parnični, izvršni ili vanparnični postupak a proveru možete izvršiti u pisarnici nadležnog suda.
Izabrali ste nepokretnost i sada treba pristupiti zaključenju kupoprodajnog ugovora.
Kupoprodajni ugovor – stadijumi pri zaključenju
Pre nego što dođe do zaključenja samog ugovora o kupoprodaji, najčešće se prolazi kroz određene stadijume koji nisu obavezni, već su se kroz praksu ustalili, a to su: pregovori, predugovor i, na kraju, zaključenje ugovora.
Kada je reč o pregovorima, zakonski je propisano da pregovori koji prethode zaključenju ugovora ne obavezuju i svaka ih strana može prekinuti kad god hoće, tako da oni ne predstavljaju veći problem u praksi. Međutim, ukoliko se ustanovi da je jedna strana ušla u pregovore bez stvarne namere da zaključi ugovor ili je vodila pregovore u nameri da zaključi ugovor, pa odustane od te namere bez osnovanog razloga i time drugoj strani prouzrokuje štetu, može doći do primene instituta naknade štete. Dakle, sami pregovori ne obavezuju i ne mogu prinuditi na zaključenje ugovora, ali mogu prinuditi na naknadu štete ukoliko je ona nastala za jednu stranu zbog toga što druga strana nije imala nameru zaključenja ugovora ili je od te namere neosnovano odustala.
Kada su pregovori uspešno okončani prelazi se na sledeći stadijum, odnosno zaključenje predugovora ili samog ugovora.
Do zaključenja predugovora dolazi najčešće u onim situacijama kada iz nekog razloga nisu ispunjeni svi uslovi za zaključenje glavnog ugovora. On mora da sadržati sve bitne elemente glavnog ugovora i njegova forma sledi formu ugovora, te ukoliko se za glavni ugovor zahteva posebna forma, ista forma mora biti ispoštovana i prilikom zaključenja predugovora. Predugovor, za razliku od pregovora, obavezuje strane na zaključenje glavnog ugovora. Međutim, izuzetno, zakon predviđa da neće postojati obaveza zaključenja glavnog ugovora ukoliko se nakon zaključenja predugovora okolnosti toliko izmene da sam predugovor ne bi bio zaključen da su okolnosti kao takve postojale u trenutku njegovog zaključenja a one se nisu mogle predvideti.
Ugovorna obaveza ugovornih strana kod predugovora je zaključenje “glavnog“ ugovora. Zakon predviđa da se zaključenje glavnog ugovora može tražiti u roku od 6 meseci od isteka roka koji je predviđen za zaključenje glavnog ugovora, odnosno, ukoliko takav rok nije predviđen, u roku od 6 meseci od kada je glavni ugovor trebalo zaključiti, imajući u vidu prirodu pravnog posla i okolnosti konkretnog slučaja. Ukoliko se dogodi da neka strana ne želi da pristupi zaključenju glavnog ugovora u predviđenom roku, druga strana je može, podnošenjem tužbe sudu, prinuditi na zaključenje tog ugovora. Tada će sud doneti presudu kojom će se tuženi obavezati na zaključenje glavnog ugovora u određenom roku, odnosno, ukoliko u tom roku ne dođe do zaključenja glavnog ugovora, sama presuda će zameniti glavni ugovor i kao takva će predstavljati valjan osnov za uknjižbu prava svojine.
Ono što moram posebno da napomenem jeste i to da se iznos dat na ime kapare prilikom zaključenja predugovora neće smatrati kaparom ukoliko ne dođe do zaključenja glavnog ugovora ili ukoliko predugovor ne ispunjava zahteve propisane forme, već će se smatrati samo delom kupoprodajne cene i može se tražiti povraćaj datog po pravilima sticanja bez osnova i to u jednostrukom iznosu, a ne kao kapara u dvostrukom.
Takođe, skrećem pažnju i na čest problem koji se u praksi pojavljuje kada se kupoprodaja nepokretnosti vrši uz posredovanje agencija. Naime, agencije najčešće ne upozoravaju ugovorne strane na obaveznost overe, odnosno solemnizacije predugovora, te takav predugovor ostaje bez pravnog dejstva. Na to obratite posebnu pažnju i zahtevajte da se predugovor solemnizuje pred izabranim javnim beležnikom. To vam neće prouzrokovati dodatne troškove jer će se prilikom solemnizacije glavnog ugovora plaćena taksa za predugovor uračunati, pod uslovom da to činite pred istim javnim beležnikom.
Kada se steknu svi preduslovi, pristupa se zaključenju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Ugovor se smatra zaključenim kad su se ugovorne strane saglasile o bitnim sastojcima ugovora, a to su stvar i cena. Ugovor mora biti u pismenoj formi, a njegovu solemnizaciju vrše javni beležnici. Ugovori koji nisu zaključeni na taj način ne proizvode pravno dejstvo.
Nakon što se zaključi ugovor, potrebno je podneti zahtev za uknjižbu u Katastar nepokretnosti sa originalnim primerkom ugovora i fotokopijom lične karte kupca, naravno uz plaćanje predviđene takse i naknade. Da bi se uknjižba izvršila, potrebna je i tzv. clausula intabulandi, odnosno izjava prodavca kojom dozvoljava uknjižbu, koja je najčešće sadržana u samom ugovoru, a ukoliko nije, može se dodati i naknado, ali je potrebno sa bude overena.
Zakonom je predviđena i obaveza da prodavac podnese prijavu poreza na prenos apsolutnih prava, bez obzira što se često u ugovoru predviđa da taj porez snosi kupac. Međutim, ukoliko se radi o kupcima koji po prvi put kupuju nepokretnost namenjenu stanovanju, zakon predviđa mogućnost oslobađanja od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, kao i refundaciju pdv-a (ukoliko se kupuje stan u novogradnji direktno od investitora). Uslovi koje je potrebno ispuniti su skoro identični. Oslobađanje se vezuje za kvadraturu stana, odnosno kupac prvog stana je oslobođen plaćanja poreza za površinu stana do 40m² i za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15m², po svakom članu, pod uslovom da od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini nekretninu na teritoriji Republike Srbije. Pritom morate imati u vidu da, ukoliko ste u momentu kupovine prvog stana oslobađanje i refundaciju ostvarili i na osnovu članova vašeg porodičnog domaćinstva (deca, supružnik, roditelji), niko od njih u budućnosti pri kupovini sopstvenog stana neće imati pravo na ove olakšice.
Kada se pročita sve navedeno, može se izvesti zaključak da je zaključenje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti veoma komplikovan posao. Međutim, kod njega, kao i kod drugih poslova, treba biti obazriv i promišljen, ne treba žuriti, već temeljno pristupiti svakom stadijumu koji prethodi samom poslu i zatražiti savete za sve nedoumice koje se pojave.
